土地活用,空き店舗,テナント募集,ロードサイド店舗に関するのご相談は
- 初回個別相談は、どのような案件でも20,000円ですか
- はい。どのような案件でも20,000円の定額です。
ただし遠方（概ね車で2時間以上）に出向かせていただく場合は、別途実費交通費を請求させていただきます。 - 企画提案書作成は、どのような案件でも100,000円ですか
- 基本的には、100,000円ですが、案件により増額・減額となる場合もあります。
その場合は事前に見積書を提出させていただきます。 - 見積書で提出されている金額以外に、発生する費用はありますか
- 見積書で提示されている金額以外に発生する費用はありません。
当事務所は、契約型コンサルティングです。全て、事前に見積書を提出し契約書面に基づいておこないます。
- 今すぐ土地活用を検討しているわけではないのですが
- 土地活用で大切なことは、ライフプランのなかで土地活用の時期を考えることです。
今、土地活用すべきではなく、将来にために今はこのまま置いておく、という診断をするケースも多くあります。もちろん、将来どのような土地活用の可能性があるか、ということだけを調査する依頼でもかまいません。 - 建築会社は知人のところに頼む予定です
- もちろん、かまいません。
当事務所は、建築会社・設計会社・不動産業者などから完全独立・中立の立場でコンサルティングをおこないます。 - 他社から受けている提案を、比較・検討してもらえますか
- もちろん、お引き受けいたします。
特に店舗物件に関しては、複数のテナントや建築会社から提案されるケースが多くみられます。
経済条件だけでなく、賃貸借期間中の事業リスク、建物修繕コスト、後継テナントなど総合的に判断して評価します。 - 不動産コンサルティング技能登録者の資格とはどのようなものですか
- 不動産コンサルティング技能試験は、国家資格である宅地建物取引主任者や不動産鑑定士でなければ受験することができず、不動産コンサルティング技能登録者になるには、この試験に合格するだけでなく、5年間の実務経験が必要となります。
ですから、不動産コンサルティング技能登録者であれば、不動産に関してより幅広い知識と経験を有しているといえます。（不動産コンサルティング中央協議会）
- 相談だけで、プランを実行に移さなくてもいいのですか
- 当事務所のコンサルティングは「宅建業務からの分離・独立」「不動産開発業務や管理業務の受託を前提としない」というスタンスをとっています。
企画提案書を提出した時点で一旦コンサルティング業務が終了します。ですから、相談だけで依頼を終了されてもかまいません。その後、依頼者の判断により事業執行の基本協定書を締結した後、事業着手します。
- 弁護士や税理士に相談するべき内容でも、不動産コンサルタントに相談してもよろしいのですか
- 不動産コンサルティングが、個人の生計や法人の活動の基盤である不動産への助言・提言であることから、その相談範囲はきわめて広く、税務・法律に関係するケースも少なくありません。
しかし、これらは税理士・弁護士といった法定資格士の相談業務であり、当事務所でも、依頼者の承諾のうえ顧問税理士・顧問弁護士へ協力を要請し、問題解決に取り組むことになります。 - 今、既に賃貸している賃貸借契約について相談したいのですが
- もちろん、お引き受けします。
賃料など経済条件の変更の申し入れ、解約通知、建物の増改築、賃貸借契約内容の変更など、お気軽にご相談ください。 - 解約通知後の退店テナントへの対応はどうすればよいでしょうか
- すぐに、後継テナントの目処をつけることが大切です。それによって、賃貸借契約書通り現状回復をしてもらうのか、一部造作・設備の残置を承認するのか判断しなければなりません。
- 賃料減額交渉への対応はどうすればいいのでしょうか
- まず、今の賃料が適切かどうかを判断することが必要です。
締約当時に妥当であった賃料も、今の相場にあっているかどうかはわかりません。もし、相場より高いようなら減額交渉に応じるのも一つの手かもしれません。減額を拒否してテナントが撤退し、そのあと長期間空室のまま、というケースも多くなっています。 - 建物の用途変更による届け出が必要だと言われました。どういった内容で、どれくらい費用がかかりますか
- テナントの業種変更は、建築基準法の用途変更、消防法の届け出が必要になるケースがあります。防火設備や避難路の設置などで予想外の出費がかさむ場合もあります。
入居者を決める際には、事前に調査されることをお薦めします。 - 投資物件の購入を希望しています。ロードサイド店舗物件が事業の安定性という面で
優れていると思うのですが、なかなか良い投資物件がみあたりません。 - 以前は、購入する投資物件として投資利回りのよい都心のテナントビルが人気でしたが、最近は事業が安定している郊外のロードサイド店舗が人気があります。
ただ、なかなか購入物件がないというのが現状です。当事務所では、積極的に投資物件を企画・開発しています。ご興味がおありの方は是非、お問い合わせください。 - 建設協力金方式(リースバック方式)とはどのようなものですか
- 家主がテナントの希望する建物を建築する際、その建築費の全額または一部をテナントに無利子で預託してもらう方式です。
この方式のメリットは２つあります。ひとつは、家主の自己資金が少なくなること。
もうひとつは、中途解約時の家主のリスクを軽減することです。当事務所では、積極的にこの方式による土地活用をすすめています。 - 造作譲渡とはどのようなものですか
- 従前のテナントが、後継のテナントに内装・設備・造作などを有償で譲渡することをいいます。
最近は、無償で譲渡するケースもあります。従前のテナントは原状回復費用を、後継テナントは内装・設備の初期投資を軽減できます。家主にとっては、後継テナントが見つけやすい場合もありますが、逆にトラブルの種になる場合もあるので注意が必要です。 - 高齢者向け施設にはどのような種類がありますか
- 介護保険施設（特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、介護療養病床）、居住系施設（有料老人ホーム、グループホーム、ケアハウス、養護老人ホーム）、賃貸住宅（高専賃、高優賃、シルバーハウジング）等です。特に、2011年よりはじまったサービス付き高齢者向け住宅が注目を集めています。
- マンション、店舗以外の土地活用にはどのような業種が考えられますか
- 配送センター、塾・教室、事務所、ホテル、スポーツジム、病院・診療所、高齢者向け施設、時間貸し駐車場、などが考えられます。
いずれにしても、借主を先に決めてから建築することが、失敗しない土地活用のポイントです。
